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Das Leben in einer Mietwohnung beinhaltet genauso wie das Wohnen in den eigenen vier Wänden Rechte und Pflichten. Viele Menschen in Deutschland leben zur Miete und bei Mieterhöhungen, unangemessenen Nebenkosten oder Ärger mit dem Nachbarn ist es von Vorteil, im Mietrecht Bescheid zu wissen oder jemanden zu kennen, der sich in in diesem Fachgebiet auskennt.

Dabei kann der Mieterschutzbund helfen, der als Verein den Mietern beratend und informierend  zur Seite steht.

Mieterschutz ist der Schutz des Mieters vor unangemessenen und unrechtmäßigen Vertragsbedingungen bezüglich verschiedener Mietangelegenheiten. Ebenfalls beschränkt es das Kündigungsrecht des Vermieters. Der Mieterschutzbund kann dort helfen, wo Mieter ein Problem haben und nicht mehr weiter wissen. Der Mieterschutzbund setzt sich im umfangreichen Rechtsgebiet des Mietrechts für die Interessen der Mieter ein.

Neben Beratung und Information, gibt es hier Rechtsschutz und gegebenenfalls Unterstützung durch einen fachkompetenten Anwalt. Man unterstützt die Mieter bei Problemen und Unklarheiten. Als Mitglied des Mieterschutzbundes kann man diese Leistungen in Anspruch nehmen. Der Mieterschutzbund leistet als Interessenorganisation wichtige Lobbyarbeit für die Mieterhaushalte in Deutschland.

Nicht selten gibt es Konflikte zwischen Mietern und Vermietern, doch wer als Mieter sein Recht kennt, kann angemessen und bedacht reagieren.
Der Mieterschutzbund vertritt seit 1988 in Deutschland kompetent die Interessen seiner fast 18.000 Mitglieder im gesamten Bundesgebiet. Im Mittelpunkt seiner Arbeit steht die politische Interessenvertretung der Mieter, dabei ist der Kern der Arbeit der Schutz des Mieters vor willkürlicher Kündigung und ungerechtfertigter Mieterhöhung. Der deutsche Mieterschutzbund setzt sich ein für bezahlbare Mieten und ein ausreichendes Wohnungsangebot.

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Sie haben das Haus oder die neue Wohnung das erste Mal gesehen und sich sofort in sie verliebt – Ich muss sie unbedingt haben! Wer hat das nicht schon einmal erlebt?

Hier ein paar Tipps und Tricks für den alltäglichen Gebrauch nach dem Motto:
Worauf sollte ich beim Mieten achten?

1. Achten sie auf die Motive des zukünftigen Vermieters:

er wünscht sich in der Regel einen sympathischen Mieter und eine gesicherte Mietzahlung, einen kurzfristigen Mietwechsel, dass das Haus beziehungsweise die Wohnung keinen Schaden nimmt. Tipp: Vermitteln Sie ihrem zukünftigen Vermieter das Gefühl, dass das alles auf Sie zu trifft und erkundigen Sie sich nach der Hausordnung, da auf dessen Einhaltung auch viel Wert gelegt wird!
2. Der Vermieter möchte persönliche Auskünfte von Ihnen haben:
Um sich ein Bild von Ihnen machen zu können und ihre Verdienstsituation einschätzen zu können, wird er ihnen persönliche Fragen stellen und  Einkommensnachweise fordern.
Es kann auch vorkommen, dass er eine Kopie Ihres Arbeitsvertrages wünscht oder sogar selbst mit diesem Kontakt aufnimmt. Tipp: In diesem Fall heißt es wahrheitsgemäß antworten und nett lächeln. Seien Sie charmant, zuvorkommend und auskunftsfreudig! Bloß nicht verschlossen wirken, denn Sie habe ja nichts zu verbergen und evtl. informieren Sie Ihren Chef oder die Personalabteilung über einen möglichen Anruf Ihres zukünftigen Vermieters. Damit diese darauf vorbereitet sind.
Aber auch freundliche Gegenfragen oder ausweichende Antworten sind bei zu privaten Fragen erlaubt!
3: Der Vermieter fordert den Einkommensnachweis oder Ihren Arbeitsvertrag:
Gerade in Stadt mit Mietwohnungsmangel kommt es vor, dass der Vermieter die wünschenswerten Nachweise gleich beim Besichtigungstermin sehen möchte um Mieter, die nicht in Frage kommen vorab ausschließen zu können. Tipp: halten Sie die entsprechenden Nachweise unbedingt in aktueller Form bereit, dass macht bei Ihrem Vermieter einen guten Eindruck und zeigt ein echtes Interesse an der Wohnung oder an dem Haus. Außerdem vermittelt es Zuverlässigkeit und Organisation.

4: Der erste Eindruck zählt:
Deshalb ist es wichtig auf sein äußeres Erscheinungsbild bei der ersten Besichtigung besonders großen Wert zu legen! Tipp: Möglichst gepflegt mit sauberer anständiger Kleidung erscheinen.
Ein angenehmes Parfüm auflegen und vielleicht hat Ihr Friseur vorher sogar noch einen Termin für Sie frei.

5: Fragen Sie nach!
Sie möchten in dieser Wohnung leben, also haben Sie auch das Recht alles über sie zu wissen.
Fragen Sie nach: Wie hoch die durchschnittliche Miethöhe am Ort ist, wie die Lage ist, welche Infrastruktur vorhanden ist oder ob Ihnen sogar ein Stellplatz zur Verfügung steht. Tipp: Somit lernen Sie nicht nur Ihre neue Wohngegend besser kennen, sondern bekunden auch Ihr großes Interesse. Das kann vielleicht Ihr Vorteil sein, gerade, wenn Sie nur mit einem Makler sprechen, denn der gibt im Endeffekt die Empfehlung an Ihren Vermieter weiter.

Noch ein paar weitere Schnell-Tipps, welche Sie beachten sollten:

6: Denken Sie bei Maklerangeboten an die zuzahlende Provision und planen Sie diese in Ihr Budget mit ein! Außer der Makler weist im Inserat daraufhin, dass es sich um ein provisionsfreies Angebot handelt.
Die Provision beträgt in Deutschlang in der Regel 2 Monatskaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

7: Beachten Sie den Mietpreis, der Ihnen genannt wird. Ist der Preis die Kaltmiete oder die Warmmiete? Werden alle Nebenkosten separat berechnet, spricht man von der Kaltmiete.
Die Warmmiete ist die Grundmiete inklusive aller umlagefähigen Betriebskosten.

8: Achten Sie auf feuchte Stellen im Bad oder in der Küche, denn leichter Schimmelpilzbelag ist mit muffigem Geruch verbunden und ist nicht nur unangenehm für die feine Nase, sondern kann auch krankheitsfördernd sein!
9: Sie haben es geschafft, der Mietvertrag liegt vor Ihnen und die Wohnung oder das Haus ist zum Greifen nahe, trotzdessen lassen Sie Vorsicht walten lesen Sie sich den Mietvertrag gut durch. Achten Sie auf Angaben die den Vermieter betreffen, die die Größe des Mietobjektes betreffen, die Nebenkosten und die Zeit, wann das Mietverhältnis beginnt. Rechtswidrige Abmachungen, welche im Mietvertrag stehen, haben Sie nicht zu berücksichtigen, wie zum Beispiel: zwischen 22 und 6 Uhr ist Baden verboten oder zwischen 7 und 22Uhr gibt es kein warmes Wasser.

10: Sind mehrfache Mieterhöhungen möglich?
Sollte Sie zu der Zahlung einer höheren Miete aufgefordert werden, dann prüfen Sie ganz genau, ob ihr Vermieter sich an die formellen Anforderungen des Gesetzgebers hält. Hat er dies nicht getan, ist die Mieterhöhung unwirksam. Zum Beispiel ist grundsätzlich ein Jahr Sperrzeit zwischen jeder Mieterhöhung einzuhalten.

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Die durchschnittlichen Mietpreise im freifinanzierten Wohnungsbau werden mittels Mietpreisindex bewertet, auch unter der Bezeichnung Mietspiegel bekannt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist so schneller feststellbar. Rechtlich gesehen ist nur der so genannte qualifizierte Mietpreisindex beziehungsweise Mietspiegel von Interesse. Dieser wird alle vier Jahre neu bewertet. Der einfache Mietpreisindex wird alle zwei Jahre neu bewertet.

Interessengruppen wie Mieter- und Vermieterverbände erstellen mit den Kommunen gemeinsam die neuen Werte, die für die jeweilige Stadt oder Gemeinde relevant sind. Der einfache Mietpreisindex dient als Orientierungshilfe zur Festsetzung der Kaltmiete, hat aber keine direkte bindende Grundlage. Auch die einzelne Wohnung wird hier nicht bewertet, der Preisindex bezieht sich nur auf Orte oder Stadtteile.

Der Mietpreisindex erfasst Daten und Eigenschaften einer Wohnung im entsprechenden Wirkungskreis und lässt eine Abschätzung der durchschnittlichen Miete zu. Dazu wird Lage und Baujahr des Hauses herangezogen. Aber Kriterien wie Verkehrslärm, öffentliche Verkehrsanbindungen, Infrastruktur oder Dichte der Bebauung sind ebenfalls Merkmale für eine Bewertung.

Auch die Wohnungsausstattung bezüglich der Beheizungsart, wertvolle Holz- oder Marmorböden oder Lage der Toilette (Außentoilette) haben Einfluss auf den Mietpreisindex. Ein besonderes Merkmal ist heute ein sparsamer Energieverbrauch. Darüber sagt ein sogenannter Energieausweis viel aus.

Der Mietpreisindex enthält also Angaben über verschiedene Eigenschaften und Ausstattungsmerkmale einer angenommenen “Musterwohnung” und führt als Orientierungshilfe zu einer Bewertung für eine vergleichbare Wohnung. Grundsätzlich wird der Vermieter seine Wohnung nach marktwirtschaftlichen Regeln bewerten und vermieten.
Bei einer Mietpreiserhöhung, die zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung führt, wird der Mietpreisindex sowie die tatsächliche Lage und Ausstattung der Wohnung als Bewertungsmerkmal für ein Urteil bestimmend sein.

Grundsätzlich sollte jeder, der einen Umzug plant, vorab den kommunalen Mietpreisindex einsehen. Wer gut informiert ist, hat größeren Verhandlungsspielraum und kann dadurch deutlich seine Mietkosten senken. Nicht selten greifen Vermieter als Grundlage für Ihre Mietpreisgestaltung auf den Mietpreisindex zurück und haben dadurch auch bei einem Vermietungsgespräch die richtigen Argumente.

Grundsätzlich kann ein Vermieter eine Vergleichsmiete auch über drei vergleichbare Objekte oder einen Sachverständigengutachten feststellen lassen. Das ist beim sogenannten qualifizierten Mietpreisindex jedoch nicht möglich. Auch bei Arbeitslosengeld II und Sozialgeld wird, im Zusammenhang mit der Personenzahl im Haushalt und der Größe der Wohnfläche, der Mietpreisindex als wichtige Orientierungshilfe angesehen. Also lässt sich bei einem konkreten Wohnungsangebot mit dem Mietpreisindex grundsätzlich Folgendes beantworten: Ist die verlangte Miete ortsüblich und angemessen? Welche Mietzinshöhe kann erhoben werden? Ist das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters rechtens? Die Frage nach dem Mietpreisindex spielt inzwischen eine immer größere und wichtigere Rolle.

Mietspiegel gibt es in jeder Stadt, wie z.B. der Mietspiegel München.

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Beim Mietvertrag ist es genau wie bei allen anderen Verträgen auch. Alles was im Vorfeld genau geregelt wird, kann später nicht zu Streitigkeiten führen. Sicher denkt man, überwältigt durch die Vorfreude auf die neue Wohnung oder aufs neue Haus, nicht sofort an jedes Detail. Natürlich kann auch niemand in die Zukunft blicken beziehungsweise erahnen, welche eventuellen Veränderungen auf einen zukommen. Heute sagt man – ich schaffe mir nie ein Haustier an, da ich beruflich keine Zeit habe. In einigen Jahren möchte man sich dann doch einen Hund oder eine Katze anschaffen, weil sich die Lebenssituation verändert hat. Dieses Vorhaben kann der Vermieter jedoch zunichte machen, wenn er die Erlaubnis verweigert. Zu weiteren Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommt es immer wieder, wenn es um die Nebenkosten beziehungsweise Nebenkostenabrechnungen geht.

Oftmals wird versäumt im Mietvertrag genau zu regeln was die Nebenkosten beinhalten und was nicht. Im Zweifelsfall kann im Mietvertrag auf den  § 2 der Betriebskostenverordnung verwiesen werden, um eine klare Grundlage zu schaffen. Sollte das Mietobjekt jedoch irgendwelche Besonderheiten aufweisen, sollten diese separat vereinbart und in den Mietvertrag integriert werden.

Ein weiterer Punkt, der immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen Mietparteien führt, sind die sogenannten Schönheitsreparaturen. Hier stellt sich die Frage: was ist eine Schönheitsreparatur und was ist eine Instandhaltung beziehungsweise wo beginnt eine Sanierung? Generell kann man sagen, dass Farbgebungen im Inneren des Wohnraums den Mieter betreffen, wie zum Beispiel: Fenster, Heizungen, Wände und Türen von innen streichen. Entsprechende Tätigkeiten von außen, wie zum Beispiel das Streichen von Mauern, Fassaden, Fenster und Türen von außen, sind laut dem Gesetzgeber eindeutig keine Schönheitsreparaturen und können vom Vermieter nicht eingefordert werden.

Vorsicht ist geboten, wenn im Mietvertrag regelmäßige Schönheitsreparaturen vereinbart sind und eine zusätzliche Endrenovierung verlangt wird. Eine solche vertragliche Vereinbarung ist grundsätzlich unwirksam. Weitere Uneinigkeiten in Sachen Mietvertrag können ebenso im Bereich Mietkaution entstehen bezüglich Anlageform, Verzinsung und Einbehalt nach Auszug. Mit Sicherheit kann beim Mietvertragsabschluss nicht jede kleinste Eventualität  berücksichtigt werden. Da man sich jedoch im Nachhinein ganz bestimmt nicht um die Dinge streitet, die im Vertrag klar und eindeutig geregelt sind, sondern um die, die nicht oder nicht klar festgehalten wurden, so sollten vorgenannte Punkte im Mietvertrag eindeutig geregelt werden.

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Die Mietkaution kann, muss aber nicht Bestandteil eines Mietvertrages sein. In der Regel ist sie aber in den meisten Mietverträgen enthalten. Sie fungiert als Sicherheit für den Vermieter, falls der Mieter mit seinen Mietszahlungen in Rückstand geraten sollte, oder Reparaturen zu bezahlen sind, die durch den Mieter entstanden sind.

Eine Mietkaution darf nur in dem Fall verlangt werden, wenn sie auch vertraglich vereinbart ist. Die Höhe dieser Sicherheitszahlung ist gesetzlich festgelegt. Sie darf in der Summe drei Monatsmieten nicht überschreiten. Bezahlt der Mieter zu viel, so hat er das Recht, die zu viel gezahlte Mietkaution von Vermieter zurückzufordern. Zur Berechnung der Höhe der Mietkaution wird die Nettomiete herangezogen. Das heißt, dass die Nebenkosten nicht mit in diese Berechnung einfließen dürfen. Wird eine Wohnung „warm“ vermietet, so muss der Vermieter die Nebenkosten aus der Miete herausrechnen, bevor er die Höhe der Mietkaution errechnet. Im Normalfall gilt für die Berechnung der Kaution die Höhe der ersten monatlichen Miete. Es kann aber auch vertraglich festgelegt werden, dass die Höhe der Kaution einer eventuellen Mieterhöhung angepasst wird. Nach geltendem Recht kann der Mieter die Mietkaution in drei gleich hohen Monatsraten bezahlen. Steht etwas anderes im Mietvertrag, so ist diese Klausel nichtig.

Die Mietkaution muss durch den Vermieter bei einer Bank angelegt werden. Der Zinssatz muss dabei der einen üblichen Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist entsprechen. Die Zinsen sind dem Kautionskonto des Mieters gutzuschreiben. Die Mietkaution muss des Weiteren getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters angelegt werden. Kommt der Mieter mit seinen Zahlungen in Rückstand, so hat der Vermieter seine Zahlungsausfälle aus der Mietkaution auszugleichen. Der Mieter ist dann verpflichtet, die Mietkaution wieder auf den ursprünglichen Stand aufzufüllen. Die Rückzahlung der Mietkaution findet in der Regel erst dann statt, wenn der Mieter die Wohnung dem Vermieter übergeben hat. Diese Zahlung findet in der Regel aber nicht sofort statt, sondern kann und darf einige Zeit in Anspruch nehmen. Bei einfachen Mietverhältnissen wird davon ausgegangen, dass die Rückzahlung der Mietkaution nach spätestens drei Monaten erfolgt. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, so hat der Vermieter das Recht, einen Teil der Kaution bis zu Abrechnung einzubehalten. Die komplette Mietkaution darf er aber nicht zurückhalten.

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Die Webseite Miet-Tacho.de verbindet eine interaktive Landkarte mit Ihren Nutzereingaben, um die eingegebene Miete mit Mieten in der Umgebung zu vergleichen.

Nach Eingabe einer Adresse, der Quadratmeterzahl der Wohnung und der monatlichen Kaltmiete errechnet der Miet-Tacho die Vergleichsmiete und zeigt ähnliche Wohnungen in der Umgebung an. Der Mietvergleich basiert, wie ein Mietspiegel, auf der ortsüblichen Kaltmiete pro Quadratmeter und ermöglicht damit eine objektive Auswertung.

Der Miet-Tacho ist ein für Mieter und Vermieter gleichermaßen geeignetes Instrument. So ist es zum Beispiel möglich die Angaben von Wohnungsanzeigen in die Eingabefelder der Miet-Tacho Seite einzutragen und blitzschnell zu erkennen, ob die angegebene Miete überteuert ist oder, ob man gar ein Schnäppchen vor sich hat. Als Vermieter hat man die Möglichkeit zu prüfen, ob die erwartete Wunschmiete im angemessenen Bereich liegt.

Nun noch ein kleiner Hinweis:

Aus Vereinfachungsgründen können bei der Eingabe keine Kommazahlen erfasst werden. Runden Sie deshalb Ihre Quadratmeterzahl und Ihre Kaltmiete einfach auf oder ab. Zur leichteren optischen Orientierung, werden nach der Auswertung auf der Karte Wohnungen mit gleichem Mitniveau gelb, solche mit höherer Miete rot und die günstigeren Objekte grün angezeigt. Die von Ihnen eingegebene Wohnung erscheint in grauer Farbe.

Ein Blick auf den Miet-Tacho ist auch für Makler, die sich über die Preise der Konkurrenz informieren wollen, interessant. Als einfach zu bedienende und nützliche Entscheidungshilfe für alle, die mit Mietobjekten zu tun haben, ist diese Seite in ihrer Unabhängigkeit wohl einmalig.

Viel Spaß mit dem Miet-Tacho!