Hausbau – Finanzierung – Immobilien

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Wohnungsgenossenschaften haben in Deutschland eine lange Tradition: Bereits seit Ende des 19. Jahrhunderts wurden erste Einrichtungen gegründet, um die Rechte der Wohnungsmieter zu sichern. Auch heute noch zählen diese Aufgaben zum Leistungsspektrum der Mieterorganisation. War die Zahl der Genossenschaften zu Beginn des 20. Jahrhunderts noch niedrig, so existieren heute in Deutschland bereits über 2000 Wohnungsgenossenschaften.

Beim genossenschaftlichen Wohnen werden unterschiedliche Bereiche unterstützt. So bieten die Wohnungsgenossenschaften für deren Mitglieder beispielsweise lebenslanges Wohnrecht, den Schutz vor Eigenbedarfskündigung und Ausverkauf und einen umfassenden Service, wie Hausmeister und alle anfallenden Reparaturen im Wohnbereich. Auch die Bereitstellung altersgerechter Wohnungen gehört zum Service. weiterlesen… »

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Das Leben in einer Mietwohnung beinhaltet genauso wie das Wohnen in den eigenen vier Wänden Rechte und Pflichten. Viele Menschen in Deutschland leben zur Miete und bei Mieterhöhungen, unangemessenen Nebenkosten oder Ärger mit dem Nachbarn ist es von Vorteil, im Mietrecht Bescheid zu wissen oder jemanden zu kennen, der sich in in diesem Fachgebiet auskennt.

Dabei kann der Mieterschutzbund helfen, der als Verein den Mietern beratend und informierend  zur Seite steht.

Mieterschutz ist der Schutz des Mieters vor unangemessenen und unrechtmäßigen Vertragsbedingungen bezüglich verschiedener Mietangelegenheiten. Ebenfalls beschränkt es das Kündigungsrecht des Vermieters. Der Mieterschutzbund kann dort helfen, wo Mieter ein Problem haben und nicht mehr weiter wissen. Der Mieterschutzbund setzt sich im umfangreichen Rechtsgebiet des Mietrechts für die Interessen der Mieter ein.

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Die durchschnittlichen Mietpreise im freifinanzierten Wohnungsbau werden mittels Mietpreisindex bewertet, auch unter der Bezeichnung Mietspiegel bekannt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist so schneller feststellbar. Rechtlich gesehen ist nur der so genannte qualifizierte Mietpreisindex beziehungsweise Mietspiegel von Interesse. Dieser wird alle vier Jahre neu bewertet. Der einfache Mietpreisindex wird alle zwei Jahre neu bewertet. weiterlesen… »

Beim Mietvertrag ist es genau wie bei allen anderen Verträgen auch. Alles was im Vorfeld genau geregelt wird, kann später nicht zu Streitigkeiten führen. Sicher denkt man, überwältigt durch die Vorfreude auf die neue Wohnung oder aufs neue Haus, nicht sofort an jedes Detail. Natürlich kann auch niemand in die Zukunft blicken beziehungsweise erahnen, welche eventuellen Veränderungen auf einen zukommen. Heute sagt man – ich schaffe mir nie ein Haustier an, da ich beruflich keine Zeit habe. In einigen Jahren möchte man sich dann doch einen Hund oder eine Katze anschaffen, weil sich die Lebenssituation verändert hat. Dieses Vorhaben kann der Vermieter jedoch zunichte machen, wenn er die Erlaubnis verweigert. Zu weiteren Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommt es immer wieder, wenn es um die Nebenkosten beziehungsweise Nebenkostenabrechnungen geht.

Oftmals wird versäumt im Mietvertrag genau zu regeln was die Nebenkosten beinhalten und was nicht. Im Zweifelsfall kann im Mietvertrag auf den  § 2 der Betriebskostenverordnung verwiesen werden, um eine klare Grundlage zu schaffen. Sollte das Mietobjekt jedoch irgendwelche Besonderheiten aufweisen, sollten diese separat vereinbart und in den Mietvertrag integriert werden. weiterlesen… »

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Mietverträgen die Laufzeit betreffend. Dies ist einmal der Zeitmietvertrag, der auf bestimmte Zeit abgeschlossen wird und mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit ohne Kündigung endet. Die andere, die üblichere Variante, ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. In diesem Fall greift die gesetzliche Kündigungsfrist, die grundsätzlich drei Monate beträgt. Ein Mietvertrag kann jedoch auch im gegenseitigen Einvernehmen beendet werden. Dies bedeutet, es wird ein Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen. Die gesetzlichen Kündigungsvorschriften müssen jedoch auch hier berücksichtigt werden.

Das Mietrecht unterscheidet grundsätzlich zwei Arten von Kündigungen. Die ordentliche und die außerordentliche, wobei die außerordentliche Kündigung fristlos aus wichtigem Grund beziehungsweise fristgerecht in besonderen Fällen erfolgen kann. Die ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis auf normale Weise unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gemäß Mietrecht. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag des Monats zugegangen sein. Kündigt der Vermieter den Vertrag, muss er laut Mietrecht die Kündigung begründen. Auch hat der Vermieter bei seiner Kündigung verlängerte Fristen zu beachten, wenn die Mietzeit mehr als fünf Jahre betragen hat. Dauerte das Mietverhältnis mehr als fünf Jahre an, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate, bei mehr als acht Jahren muss eine Kündigungsfrist von neun Monaten eingehalten werden. weiterlesen… »

Die Mietkaution kann, muss aber nicht Bestandteil eines Mietvertrages sein. In der Regel ist sie aber in den meisten Mietverträgen enthalten. Sie fungiert als Sicherheit für den Vermieter, falls der Mieter mit seinen Mietszahlungen in Rückstand geraten sollte, oder Reparaturen zu bezahlen sind, die durch den Mieter entstanden sind.

Eine Mietkaution darf nur in dem Fall verlangt werden, wenn sie auch vertraglich vereinbart ist. Die Höhe dieser Sicherheitszahlung ist gesetzlich festgelegt. Sie darf in der Summe drei Monatsmieten nicht überschreiten. Bezahlt der Mieter zu viel, so hat er das Recht, die zu viel gezahlte Mietkaution von Vermieter zurückzufordern. Zur Berechnung der Höhe der Mietkaution wird die Nettomiete herangezogen. Das heißt, dass die Nebenkosten nicht mit in diese Berechnung einfließen dürfen. Wird eine Wohnung „warm“ vermietet, so muss der Vermieter die Nebenkosten aus der Miete herausrechnen, bevor er die Höhe der Mietkaution errechnet. Im Normalfall gilt für die Berechnung der Kaution die Höhe der ersten monatlichen Miete. Es kann aber auch vertraglich festgelegt werden, dass die Höhe der Kaution einer eventuellen Mieterhöhung angepasst wird. Nach geltendem Recht kann der Mieter die Mietkaution in drei gleich hohen Monatsraten bezahlen. Steht etwas anderes im Mietvertrag, so ist diese Klausel nichtig. weiterlesen… »

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Eine Mietkaution ist ein vom Mieter hinterlegter Geldbetrag. Er dient dem Vermieter als Absicherung, sollten Ansprüche entstehen, die vertraglich geregelt sind und denen der Mieter nicht nachkommt. Dazu zählen ausstehende Zahlungen oder Schadensersatzansprüche. Eine Mietkaution kann nur dann erhoben werden, wenn sie im Mietvertrag festgelegt ist. Wie hoch der Betrag ist, können beide Parteien frei miteinander verhandeln. Wird der Raum zu Wohnzwecken vermietet, darf die Mietkaution eine Höhe von drei Monatsmieten nicht überschreiten. Zudem hat der Mieter die Möglichkeit, den Betrag in Raten zu zahlen. Die erste wird mit dem Einzug fällig, die anderen beiden Teile können in den beiden folgenden Monaten gezahlt werden. Auf diese Regelung kann sich der Mieter auch dann beziehen, wenn vertraglich die Zahlung einer Summe vereinbart wurde. Außerdem kann der „Pächter“ darauf bestehen, dass der Vermieter die Kaution unabhängig von seinem Vermögen anlegt. Das ist gesetzlich festgelegt. weiterlesen… »

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Das Mietrecht behandelt auch das Thema Betriebskostenabrechnung und Mietsachmangel. Grundsätzlich ist der Vermieter für eine korrekte Abrechnung der Betriebskosten zuständig. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgen. Die Gesamtkosten werden durch Abrechnung der Anfangs- und Endzählerstände sowie anhand eines etwaigen Verteilerschlüssel am Ende des Jahres ermittelt. Hiervon sind bereits erfolgte Vorauszahlungen abzuziehen. Aufgrund des Jahresverbrauchs wird dann ein neuer Vorauszahlungsbetrag für den nächsten Abrechnungszeitraum errechnet. Laut Mietrecht hat jeder Mieter das Recht, bei Unstimmigkeiten Einblick in die Original-Belege zu verlangen. Als Grundlage für eine Abrechnung gelten die Vereinbarungen im Mietvertrag und das bestehende Mietrecht. Wird etwas im Mietvertrag über die “2. Berechnungsverordnung” ausgesagt, sind 16 verschiedene Arten von Betriebskosten gemeint. Außer den erwähnten Heizkosten werden im Mietrecht zum Beispiel noch Grundsteuer, Müllabfuhr, Wassergeld und Gartenpflege genannt. Handelt es sich um Kosten, die in dieser Aufstellung als sonstige Kosten benannt werden, ist der Vermieter laut Mietrecht zu einer detaillierten Aufschlüsselung verpflichtet. Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen auf keinen Fall einmalige Kosten oder Instandhaltungskosten. Auch Reparaturkosten oder Ersatzbeschaffungen, Bankgebühren, Zinsen und Porto gehören laut Mietrecht nicht dazu. Wie sieht es nun bei Mängeln, Schönheitsreparaturen oder Renovierungsbegehren aus? Grundsätzlich sollte der Vermieter über Mietsachmängel schriftlich unterrichtet werden. Fotos und Zeugen sind manchmal recht gute Argumente für eine Reparatur oder für eine Beseitigung des berechtigten Mietmangels. Eine ausreichende Fristsetzung sollte im Schreiben allerdings genannt werden. Der Vermieter kommt nicht für jeglichen Schaden auf. So ist er für Schäden die der Mieter oder Dritte verursacht haben nicht haftbar zu machen. Das betrifft aber Schäden, die durch andere Mieter verursacht wurden, nicht. Das Mietrecht bestimmt bei einer berechtigten Mietminderung, dass die Miete um einen bestimmen Prozentsatz gekürzt werden darf. Anstelle von Kürzungssätzen gibt es aber nur Annäherungswerte. Oft stimmen nicht alle Klauseln in einem Mietvertrag mit dem geltenden Mietrecht überein. Wer sich unsicher ist, sollte sich immer fachmännischen Rat holen.

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Wer in Deutschland eine Wohnung vermietet oder mietet, unterliegt dem zurzeit gültigem Mietrecht. Ein Mietvertrag regelt im Vorfeld die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung und Rechte sowie Pflichten seitens des Mieters und Vermieters. Eine Schriftform ist gesetzlich nicht unbedingt vorgeschrieben. Nach dem Mietrecht bilden Zeitmietverträge hier die Ausnahme, denn eine Schriftform mit Angabe des Befristungsgrundes ist erforderlich. Unwirksame Formulierungen und Klauseln sind ungültig, und werden durch das bestehende gesetzliche Mietrecht ersetzt. Hierzu greifen oft bestehende Urteile und gesetzliche Änderungen, und meist werden verschiedene Formular-Mietverträge verwendet. weiterlesen… »